은퇴 뒤 노후를 준비하고 있다면 거리에 나부끼는 이런 종류의 현수막에 눈길이 가게 마련이다. 힘든 일 하지 않고 꼬박꼬박 월세 받으면서 생활비를 벌 수 있다니 귀가 솔깃해진다.
전국 도심 어디든 이런 광고가 쉽게 눈에 띄는 것은 1인 가구 대상 주택 건설 붐이 일었기 때문이다.
국내 전체 가구의 4분의 1이 혼자 사는 시대. 이들을 상대로 20~30㎡짜리 ‘원룸’ 임대 수요가 자연스레 급증했다. 은퇴자들은 노후 대책으로 원룸 임대에 주목했다.
전국 주택가에선 낡은 집을 헌 자리에 어김없이 원룸형 빌라가 들어섰고 신도시 단독주택지구에는 예외 없이 원룸촌이 형성됐다. 이런 흐름 속에 태어난 것이 ‘도시형생활주택’이다.
지난 2009년 이명박 정부가 내놓은 도시형생활주택 정책의 골자는 ‘쉽게 지어 많이 공급’하는 것이었다.
1가구에 주차장 0.5대만 설치하면 되는 데다 준주거지역은 물론 상업지역에도 지을 수 있어 번화가와 역세권에 우후죽순처럼 들어서기 시작했다. 이렇게 지난해까지 전국에 1만여 곳, 36만 가구의 도시형생활주택이 지어졌다.
■ 건설업체들의 꼼수
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업자들은 꼼수를 부렸다. 300가구 미만 규모로 지을 수 있도록 한 도시형생활주택에다 오피스텔을 섞어 짓는 거다. 85㎡ 이하 주거용 오피스텔은 바닥 난방이 허용되기 때문에 사실상 주택이다.
“초역세권 도시형생활주택 290세대+오피스텔 290세대 파격 분양!”이라는 식의 신축 건물이 이렇게 해서 나왔다. A동은 도시형생활주택, B동은 오피스텔인 쌍둥이빌딩이 늘어난 것도 이 때문이다.
건축허가는 도시형생활주택으로 받아놓고 분양광고와 간판은 "아파트"라고 내거는 경우도 허다했다. 내부를 들여다보면 싱크대와 화장실 자리만 빼면 영락없는 고시원이다.
작은 집을 쉽게 허가받아 많이 지을 수 있으니 업자들은 신이 났다. 번화가에 지어놓은 가구 수만큼 소액투자자를 쉽게 모을 수 있다. 임대소득이라면 빌딩 가진 부자들이나 꿈꾸는 줄 알았던 베이비붐 세대의 귀가 쫑긋거릴 만했다.
업자들의 꼼수와 갈 곳 없는 퇴직금이 만난 결과는, 주거 안정이 아닌 주거환경 악화였다. 좁은 땅에 수많은 가구를 허가해주니 창문 밖으로 다른 집 창문 외에는 보이지 않는다. 1인 가구 대상 원룸과 도시형생활주택은 주차난, 교통난을 비롯해 도시 주거의 질을 악화시키는 주범이 되고 있다.
■ “은퇴하고 가게 차렸다가 망했다는데…”
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수원에 사는 A씨도 은퇴자금을 도시형생활주택에 투자했다. 어떤 친구는 퇴직금으로 프랜차이즈 제과점을 차렸다가 3억 원을 날렸고, 어떤 사람은 편의점 사장이 됐는데 매달 대출이자가 가게 매출보다 커 빚더미에 앉았다는 얘기를 듣던 차였다. 요즘은 싫어도 100살까지 산다는데 그때까지 어쩌나 싶었다.
이때 본 광고가 “평택이 뜬다”는 것이었다. 삼성전자, KTX, 주한미군이 들어오기 때문에 다른 곳은 져도 평택은 뜬다는 소문이 파다했다.
한 도시형생활주택 분양업체에서 ‘예상수익률표’까지 보여주며 현혹했다. 적어도 보증금 500만 원에 월세 50만 원, 연수익률 15%는 충분히 나온다고 했다.
대출 4천여만 원을 끼고 도시형생활주택을 분양받은 것이 지난 2013년. 올 2월 말 잔금을 치르고 입주가 시작됐는데 실제로는 보증금 300만 원, 월세 30만 원을 받고 있다. 대출이자와 관리 비용 빠져나가는 계좌를 볼 때마다 속이 터진다.
A씨 사정은 그나마 나은 편이다. 해당 건물의 절반은 아직 세입자가 없는 공실 상태. 기가 막히는 사실은 길 건너에 또 다른 도시형생활주택이 들어서는 중인 데다, 허가 심사 중인 건물이 또 있다는 것이다. 젊은 1인 가구의 특성상 새로 지은 건물에 세입자가 몰리는 점을 생각하면 해가 갈수록 공실 사태는 심각해질 걱정이 크다.
자치단체는 법에서 허용하는 건축을 허가하지 않을 수가 없다는 입장. A씨는 “시청은 세금 들어오니까 좋겠지. 우린 다 망하게 생겼는데. 수요 공급을 맞춰서 건축 허가를 내줘야지.”라며 허공에다 손가락질을 했다.
■ 길 건너 새집 들어서면 ‘공실’…“법 개정 절실”
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공급이 과잉이라는데 왜 자꾸 들어서는 걸까. 이미 1인 가구 주택 공급이 수요를 넘어섰다는 분석이 나온 지 오래다(40㎡ 이하 주택 수요공급 비중 분석 결과 2010년 12.0%, 2012년 26.3%로 공급이 수요를 초과, 우리은행 부동산연구실). 실제로 도시형생활주택을 포함한 소형 1인 주택 건설 붐은 2013년을 정점으로 한풀 꺾인 게 사실이다.
그런데도 평택, 김포, 의정부, 인천 등 수도권 곳곳은 물론 산업단지 예정 등 개발 호재가 있는 지방 도시라면 어딜 가든 “소액투자 고수익”을 내세운 소형 주택 건설이 여전하다.
최근 들어서는 2~3인 가구 주택이 부족하다는 얘기가 돌면서 ‘투룸형' 빌라 건축으로 유행이 옮겨가고 있다. 이 추세가 계속될 경우 1인 가구 주택이 밀집된 곳은 슬럼화하고 머지않아 2~3인 가구 주택의 공급 과잉 단계로 넘어갈 것이라는 게 대다수 부동산 전문가들의 예측이다.
건설·분양업자들은 지금 유행에 맞게 집을 지어 분양하고, 1~2년 뒤 길 건너에 유행 따라 새집을 지어 분양금을 챙기면 그만이다. 지어진 지 몇 해 지나지도 않은 원룸이 실제로 공실 사태를 맞고 옆 동네에 새로 생긴 빌라로 세입자들이 몰리는 동네를 쉽게 찾을 수 있다.
도로는 좁고 건물들로 빽빽한 주택가에서 집주인, 세입자 모두 울상 짓는 상황이다. “이 지역이 뜬다”는 정보가 부풀려져 투자자가 몰리고 허위·과장 광고가 이들을 유혹하면서 공급 과잉의 악순환이 계속되는 것이다.
앞으로 우리나라는 '저출산 고령화', '인구절벽' 등 인구 유형 변화 소지가 크고 이에 따라 적절히 대응할 수 있도록 공공 영역에서의 도시계획이 절실한 이유가 여기에 있다.
100년을 내다보기는커녕 1년 뒤조차 어찌 될지 모르는 '뜨내기 건축'에 대해 허가 기준을 대폭 강화하는 주택법 개정은 물론이다.
도시계획 전문가들은 "자치단체 조례 개정을 통해 가능한 주차장 기준 강화 등 소형주택 공급을 우선으로 제한하는 한편 지역 사정에 맞도록 다양한 형태의 공공 임대주택, 주택 공유 프로그램 개발을 통해 수급 균형을 맞춰야 한다"고 주문하고 있다.
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